中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2014）民抗字第75号
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：海南宇昌房地产开发有限公司。
法定代表人：王刚，该公司董事长。
委托代理人：李强，北京瑞君律师事务所律师。
委托代理人：吴蕊，北京瑞君律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：海南昌旺达置业顾问有限公司。
法定代表人：吴多柏，该公司董事长。
委托代理人：黄亚林，海南海大平正律师事务所律师。
委托代理人：孙玉江，北京市鼎鉴律师事务所律师。
一审第三人（二审被上诉人）：海南瑞昌润房地产开发有限公司。
法定代表人：叶定化，该公司董事长。
委托代理人：黄亚林，海南海大平正律师事务所律师。
委托代理人：孙玉江，北京市鼎鉴律师事务所律师。
海 南宇昌房地产开发有限公司（以下简称宇昌公司）为与海南昌旺达置业顾问有限公司（以下简称昌旺达公司）、海南瑞昌润房地产开发有限公司（以下简称瑞昌润公 司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第4号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民监（2014）49 号民事抗诉书向本院提出抗诉，本院于2014年11月6日以（2014）民抗字第75号民事裁定提审本案，并于2014年12月5日公开开庭进行了审理， 最高人民检察院检察员孙加瑞、助理检察员王奇出席法庭。宇昌公司的委托代理人李强，昌旺达公司的法定代表人吴多柏和委托代理人黄亚林、孙玉江，瑞昌润公司 的法定代表人叶定化和委托代理人黄亚林、孙玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本 院再审查明：2009年7月4日，宇昌公司与案外人海南京美城投资有限公司（以下简称京美城公司）签订《合作开发房地产合同书》约定：宇昌公司提供位于海 南省文昌市文航路包括涉案房产所占土地在内的约64亩土地与京美城公司合作，京美城公司提供全部开发建设资金和销售费用，并负责整个项目策划、建设和销售 等工作。
2009 年12月30日和2010年1月13日，昌旺达公司与宇昌公司分别签订两份《房产买卖合同》。其中，第一份合同交易房产的面积为5000㎡，单价2200 元／㎡，房款1100万元。第二份合同交易房产的面积为8000㎡，单价2550元／㎡，房款2040万元。两份合同交易房产的总面积为13000㎡，总 价款为3140万元。两合同均约定，如宇昌公司在两年内未能如期完成施工并验收成功取得房产证，在一个月内昌旺达公司有权单方面终止合同，宇昌公司必须赔 偿昌旺达公司所支付的双倍款项并承担昌旺达公司所受损失。两份合同签订后，宇昌公司于2010年1月6日、14日向昌旺达公司出具两份确认书，明确了 13000㎡房产的具体位置。昌旺达公司按合同约定的时间向宇昌公司支付了两笔总计1570万元的购房款。2010年2月8日，宇昌公司致函昌旺达公司， 要求终止两份《房产买卖合同》并支付违约金200万元。2011年1月19日，宇昌公司又致函昌旺达公司称，两份《房产买卖合同》因违反法律强制性规定为 无效合同。2011年1月22日，宇昌公司向昌旺达公司借款1000万元并出具《借条》，承诺借款期限为18个月（2011年1月21日至2012年7月 20日），如借款人没钱还，可商量延迟到2012年12月20日，不计息。并承诺将其位于南丽湖旁的两块土地［证号为：定安国用（2010）第31号、第 32号］作为借款的抵押物。同时，宇昌公司在一份《声明》中称，同意友好处理涉案房屋买卖合同的履行，……在取得预售许可证时与昌旺达公司签订正式的商品 房买卖合同。同日，宇昌公司与瑞昌润公司签订一份《项目合作合同书》，约定将上述两块土地以与瑞昌润公司合作的形式作为昌旺达公司借款1000万元的担 保。随后，宇昌公司将该两块地的土地使用权证原件交给瑞昌润公司法定代表人叶定化。2011年1月23日，受昌旺达公司委托，瑞昌润公司的法定代表人叶定 化从其个人账户给宇昌公司法定代表人王刚汇款1000万元。
2011年4月18日，京美城公司因合资、合作开发房地产合同纠纷向法院起诉宇昌公司，并追加昌旺达公司作为第三人参加诉讼，请求法院确认宇昌公司、昌旺达公司签订的两份《房产买卖合同》无效。
基 于京美城公司的诉讼，2011年5月11日，宇昌公司、昌旺达公司在该案中达成《和解协议》约定：1、在完成下述南丽湖旁的两块土地转让手续之日，宇昌公 司收回双方之前签订的两份《房产买卖合同》中的11000㎡的房产归“一品华府”项目处理，剩余的2000㎡房产，按2550元／㎡出售给昌旺达公司，由 昌旺达公司重新选定具体楼层和房号；2、为弥补昌旺达公司的相应损失，宇昌公司同意将南丽湖旁约69亩两块土地［证号为：定安国用（2010）第31号、 第32号］以每亩20万元总计1380万元的优惠价出售给昌旺达公司指定的受让人瑞昌润公司，由宇昌公司和瑞昌润公司正式签订《土地转让合同》。2011 年5月11日，依据上述《和解协议》，宇昌公司与昌旺达公司指定的瑞昌润公司签订了《土地转让协议》，约定宇昌公司将南丽湖旁上述两块土地使用权转让给瑞 昌润公司；在支付该地块土地转让费后，如瑞昌润公司无法取得国有土地使用权证，则该协议废止，宇昌公司须在三天内退还已付的购地款并赔偿损失。同时，宇昌 公司给昌旺达公司出具《承诺函》称：如在2个月内无法将南丽湖两块土地过户到瑞昌润公司名下，那么，原向叶定化及昌旺达公司的无息借款1000万元应当立 即连本带息返还。据此，瑞昌润公司受昌旺达公司委托，支付了首笔土地转让款1000万元及相关税费1013375.1元。
2011 年9月5日，京美城公司、宇昌公司、昌旺达公司三方签订《调解协议书》，确认了宇昌公司和昌旺达公司于2011年5月11日签订的《和解协议》，同时在 《调解协议书》中约定“宇昌公司未能如期办妥南丽湖两块土地使用权变更登记，则协议终止执行，各方纠纷另行依法处理”。至2011年12月30日，双方约 定转让的土地未能办理土地使用权变更登记手续。昌旺达公司多次提出继续履行和解除合同的方案，宇昌公司均未在合理期限内作出回应。
另 查明，至本案一审开庭审理时，“一品华府”项目仍未取得商品房预售许可证。一审法院委托海南明正房地产评估有限公司对涉案房产价格进行了评估。2012年 4月5日，该评估机构出具的《司法技术鉴定报告》载明：“位于文昌市‘一品华府’项目13000㎡设定为住宅现房状态下，在估价时点2012年3月22日 的公开市场价值总额为7585.84万元，平均市值单价5835．3元／㎡”。
2012 年1月，昌旺达公司向一审法院起诉，请求：1、确认2009年12月30日、2010年1月13日的《房产买卖合同》无效，宇昌公司返还昌旺达公司购房款 1570万元，赔偿损失4600万元；2、解除双方关于南丽湖约69亩两块土地的《土地转让合同》，宇昌公司归还昌旺达公司土地转让款1000万元及利息 652435元（按银行同期一年贷款利率，从2011年1月30日暂计至2012年1月31日），以及其他损失1025629.76元；3、解除双方关于 1000万元的借款合同关系，宇昌公司归还昌旺达公司借款本金1000万元，利息665346元（按银行同期一年贷款利率，从2011年1月22日暂计至 2012年1月31日）；4、宇昌公司承担本案的诉讼费用。
2012 年4月20日，瑞昌润公司向一审法院出具《关于与宇昌公司有关合同及付款的说明》，称瑞昌润公司与宇昌公司分别于2011年1月22日、5月11日签署的 《项目合作合同书》、《土地转让协议书》，以及向宇昌公司支付1000万元等行为皆受昌旺达公司指派，均为解决宇昌公司和昌旺达公司签订的两份商品房买卖 合同而为，有关争议昌旺达公司有权直接处分。2012年4月25日，瑞昌润公司法人代表人叶定化出具书面说明称，2011年1月23日受昌旺达公司委托， 从其本人账户支付给宇昌公司法定代表人王刚1000万元。
2012 年10月10日，二审法院召集三方当事人查看了涉案“一品华府”项目现场。2009年12月30日《房产买卖合同》所交易的5000㎡房产位于该项目工地 “昌华轩”楼，框架已建至第19层；2010年1月13日签订的《房产买卖合同》所交易的8000㎡房产位于该项目工地“珠华轩”楼，框架建至第3层。至 二审时，涉案房产亦没有办理商品房预售许可证。
2014 年9月2日，昌旺达公司、宇昌公司、案外人海南东泰嘉华房地产开发有限公司（以下简称东泰嘉华公司）达成一份执行《和解协议书》载明，东泰嘉华公司以已预 售备案登记在自己名下，位于文昌市文城镇文航路的“银河金座”二期总面积为17073㎡，单价为4100元／㎡的房屋，提供给宇昌公司偿还昌旺达公司在本 案的全部金钱债务。……抵债房产的预售备案登记办理到昌旺达公司名下后，昌旺达公司可对外销售此抵债房产并不再对“一品华府”项目主张权利，东泰嘉华公司 拥有对宇昌公司由此产生的债权7000万元等。本院再审庭审后，宇昌公司提供了海南省文昌市住房和城乡建设局证明称，截止2014年12月15日，东泰嘉 华公司已将名下共计155套、面积10573.8㎡的抵债房屋网签登记到昌旺达公司名下。
2014 年9月26日，东泰嘉华公司因与宇昌公司上述债务转让合同纠纷，以宇昌公司未按协议提供价值相应的担保物，亦未偿还其债务为由，申请海南仲裁委员会仲裁。 仲裁庭审理中，东泰嘉华公司与宇昌公司达成调解协议：宇昌公司应于仲裁裁决生效之日起5日内向东泰嘉华公司偿还所欠债务7000万元。仲裁庭根据双方协议 制作了（2014）海仲字第557号调解书。2014年11月5日，海口海事法院以（2014）琼海法执字第553号通知书，受理了东泰嘉华公司要求强制 执行上述调解书的申请。
海 南省第一中级人民法院一审认为，一、关于两份《房产买卖合同》无效的过错责任问题。双方签订两份《房产买卖合同》时，涉案房屋尚未开工建设，故双方所签订 的两份《房产买卖合同》实质是商品房预售合同。本案成讼时，该两份《房产买卖合同》所交易的房产仍未取得预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房 预售许可证明的，可以认定有效”之规定，双方所签两份《房产买卖合同》应当认定无效。同时因办理商品房预售许可证的义务属于宇昌公司，因宇昌公司未积极履 行该义务，向昌旺达公司借款1000万元且又收取了土地转让款1000万元后，违反诚实信用原则，于上述两合同订立后长达两年多的时间里未能办理约定的房 产预售许可证，最终导致合同无效，宇昌公司对合同无效负有主要过错，应承担60％的过错责任。昌旺达公司在与宇昌公司签订商品房预售合同时，未能尽到谨慎 审查的注意义务，存在一定的缔约过失，应承担40％的过错责任。
二、 关于昌旺达公司是否存在损失，损失应如何计算的问题。昌旺达公司因无效合同所致的损失，主要为因信赖合同有效可获取房屋而实际并未取得房屋所致的价格差额 部分的损失，该损失即为昌旺达公司的信赖利益损失。昌旺达公司与宇昌公司签订合同时交易房屋的价格分别为2200元／㎡和2550元／㎡，交易总价为 3140万元。根据海南明正房地产评估有限公司2012年4月出具的评估报告，目前合同交易房屋的市场单价为5835.3元／㎡，合同交易房屋的总价值为 7585.84万元。因此，合同交易房屋价值的差额4445.84万元即为昌旺达公司的信赖利益损失。宇昌公司依照合同法第四十二条、第五十八条的规定， 应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿昌旺达公司的信赖利益损失。故宇昌公司应按昌旺达公司损失总额的60％承担过错赔偿责任，赔偿昌旺达公司损失 2667.5万元。
三、 关于昌旺达公司是否有权要求宇昌公司返还购地款1000万元及相关费用的问题。从昌旺达公司与宇昌公司双方签订和履行合同的整个过程看，昌旺达公司出借 1000万元给宇昌公司以及指令瑞昌润公司向宇昌公司支付购地款1000万元，均是围绕着双方之前签订的两份商品房预售合同进行的。瑞昌润公司在庭审中以 及2012年4月20日向法院出具的《关于与宇昌公司有关合同及付款的说明》中，均明确表示：“向宇昌公司支付1000万元购地款，是受昌旺达公司指令， 为解决原、被告双方之前签订的两份商品房买卖合同纠纷而为，该款项由昌旺达公司支付，有关权利亦由昌旺达公司直接处分”。因此，昌旺达公司要求解除瑞昌润 公司与宇昌公司签订的《土地转让协议》，返还购地款1000万元及赔偿相关损失有充分的事实和法律依据，应予支持。
四、 关于双方是否存在借贷关系、是否到期以及应否计息的问题。宇昌公司向昌旺达公司借款1000万元的事实，有2011年1月22日宇昌公司向昌旺达公司出具 的《借条》，2011年1月23日从瑞昌润公司法定代表人叶定化账户向宇昌公司法定代表人王刚账户转款的凭证、2011年5月11日宇昌公司给昌旺达公司 出具的《承诺函》、2012年4月25日叶定化向法庭出具的《情况说明》等证据证实。宇昌公司在上述《承诺函》中，向昌旺达公司明确表示：“如果宇昌公司 南丽湖2块土地在2个月内无法过户到瑞昌润公司的名下，那么1000万元的借款应当立即连本带息返还”。因此，昌旺达公司要求宇昌公司返还1000万元借 款及支付相应利息的理由成立，该利息应从2011年7月11日起计算。
经 海南省第一中级人民法院审判委员会讨论决定，作出（2012）海南一中民初字第23号民事判决：一、确认昌旺达公司与宇昌公司2009年12月30日、 2010年1月13日签订的两份《房产买卖合同》无效。二、宇昌公司于判决生效之日起十日内，向昌旺达公司返还购房款1570万元并赔偿损失2667.5 万元。三、解除宇昌公司与瑞昌润公司2011年5月11日签订的《土地转让协议》。四、宇昌公司于判决生效之日起十日内，向昌旺达公司返还购地款1000 万元，赔偿昌旺达公司损失1013375．1元，并支付1000万元本金自2011年1月31日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率 计算的利息。五、宇昌公司应于判决生效之日起十日内，向昌旺达公司返还借款本金1000万元，并支付1000万元本金自2011年7月11日起至本判决生 效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。六、驳回昌旺达公司的其他诉讼请求。案件受理费461938元，由昌旺达公司负担 184775.2元，宇昌公司负担277162.8元；评估费99896元，由昌旺达公司负担39958.4元，宇昌公司负担59937.6元；财产保全 费5000元，由宇昌公司负担。
宇昌公司不服海南省第一中级人民法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。
海 南省高级人民法院二审认为，一、关于有关合同的性质和效力问题。本案两份《房产买卖合同》具备了合同成立的要件，约定宇昌公司预先向昌旺达公司销售尚未竣 工的“一品华府”项目房产，昌旺达公司已付1570万元房款是预售房款。故两份《房产买卖合同》是商品房预售合同，三方当事人对合同性质的认定均无异议。 我国实行商品房预售许可证制度，房地产开发商未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。本案两份《房产买卖合同》涉及的房产至今仍未取得商品房预售 许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，两份《房产买卖合同》应当认定为无效合同，各方当事人 对此均无异议。
二、关于合同无效造成的损失和责任承担问题。
（一） 关于《房产买卖合同》无效损失的认定。法律未明确禁止损失范围不包括房屋差价等信赖利益损失。本案《房产买卖合同》实为商品房预售合同，该合同内容并未违 法。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，起诉前取得该许可证的，合同仍可被认定为有效。因宇昌公司未 履行办理预售许可证等合同义务，致合同无效。昌旺达公司因信赖该合同有效，先后向宇昌公司支付高达3570万元款项，因合同无效失去了在缔约时以相同成本 与他人订立同类房产买卖合同的机会，客观上造成昌旺达公司无法获取13000㎡的房产及相应的投资收益，该损失是现实存在的。故将涉案房产的升值部分作为 本案无效合同造成的损失，并不违反法律规定，且符合公平、诚实信用原则，有利于维护交易的稳定。法律不能让守信方因此受到损失，更不能让失信者因此获得利 益。因此，一审法院有关损失及责任的认定并无不当。宇昌公司关于“原审法院将房屋差价作为合同无效的信赖利益损失错误”等上诉主张不能成立，不予支持。
一 审法院委托鉴定机构作出的鉴定结论是合同交易房屋的总价值为7585.84万元。宇昌公司虽对该鉴定结论提出异议，但没有足够的证据予以反驳，应依法确认 该鉴定结论的证明力。宇昌公司与昌旺达公司合同交易房价为3140万元，故合同交易房屋升值部分即本案房产买卖合同无效造成的损失为4445.84万元。
（二）关于房产买卖合同无效造成的损失承担问题。
按 照宇昌公司与案外人京美城公司合作开发房地产合同约定，宇昌公司无权销售“一品华府”项目房产。其在签订本案合同时对昌旺达公司隐瞒此事实。先后从昌旺达 公司获得高达3570多万元资金，但既不履行办理预售许可证和土地过户手续等合同义务，又不按承诺期限归还昌旺达公司的上述款项，有违诚实信用原则。因 此，依据合同法第四十二条之规定，宇昌公司应对由此给昌旺达公司造成的损失承担赔偿责任。办理商品房预售许可证是房地产开发商宇昌公司的法定义务，也是宇 昌公司在本案的合同义务。因宇昌公司违反诚实信用原则，导致房产买卖合同无效，应对合同无效承担主要责任。昌旺达公司在签订合同时，亦未能尽到谨慎的注意 义务，对合同无效亦负有一定责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判定宇昌公司返还预售购房款，并按照过错由宇昌公司酌情承担合 同无效造成损失的60％即2667.5万元，昌旺达公司承担因合同无效造成损失的40％即1778.36万元，并无不妥。一审判决第二项认定事实、适用法 律并无不当，应当予以维持。
三、关于宇昌公司是否应向昌旺达公司偿还1000万元借款及利息的问题。
宇 昌公司认为其法定代表人王刚向昌旺达公司借款为其个人行为与事实不符。不仅因借款人王刚是宇昌公司法定代表人，而且借条上还盖有宇昌公司合同印章，足以认 定宇昌公司与昌旺达公司之间存在企业间借贷合同关系。该借贷合同因违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。但昌旺达公司向宇昌公司借款目的是为促使宇昌 公司履行房产买卖合同。宇昌公司获得该笔借款后，既没有按约定取得预售许可证，也没有依约定完成土地转让过户手续，更没有履行其向昌旺达公司的书面还款承 诺。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条之规定，宇昌公司应完全承担因借贷合同无效而致昌旺达公司的全部利息损失。故一审法院判令宇昌公 司向昌旺达公司返还借款本金1000万元并支付相应利息并无不当，应当予以维持。
四、 关于宇昌公司是否应向昌旺达公司偿还1000万元土地转让款、赔偿有关费用和利息的问题。2011年5月11日的《和解协议》约定，宇昌公司将南丽湖土地 出售给昌旺达公司的指定受让人瑞昌润公司。同日，宇昌公司与昌旺达公司指定的瑞昌润公司签订《土地转让协议》。瑞昌润公司受昌旺达公司委托，支付了首笔土 地转让价款1000万元，并支付了土地转让税费及相关费用计1013375．1元。同日，宇昌公司给昌旺达公司书面承诺，如果南丽湖土地在2个月内无法过 户到瑞昌润公司的名下，宇昌公司立即连本带息返还1000万元借款。瑞昌润公司于2012年4月20日向一审法院出具《关于与宇昌公司有关合同及付款的说 明》称，签订《土地转让协议书》以及向宇昌公司支付1000万元等行为皆受昌旺达公司指派，均为履行宇昌公司和昌旺达公司签订的两份商品房买卖合同，有关 争议昌旺达公司有权直接处分。2012年4月25日，瑞昌润公司法定代表人叶定化书面证明称，2011年1月23日受昌旺达公司委托，从其本人账户支付给 宇昌公司法定代表人王刚人民币1000万元。在瑞昌润公司与宇昌公司签订《土地转让协议》并支付土地转让款及相关税费过程中，宇昌公司亦明知瑞昌润公司是 受昌旺达公司委托。二审中，宇昌公司委托代理人也承认昌旺达公司与瑞昌润公司之间存在委托关系。故，足以认定昌旺达公司与瑞昌润公司之间存在事实上的委托 合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，《土地转让协议》应直接约束昌旺达公司与宇昌公司，因此昌旺达公司有权要求解除《土地转让协 议》并主张返还转让款、赔偿有关损失和利息。该协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，宇昌公司应向昌旺达公司偿还1000万元土地转 让款，赔偿昌旺达公司支付的土地转让费、有关费用及利息。故，一审法院第三、四项判决认定事实、适用法律正确。该院作出（2012）琼民一终字第41号民 事判决：驳回宇昌公司的上诉，维持海南省第一中级人民法院（2012）海南一中民初字第23号民事判决。二审案件受理费461938元，由宇昌公司负担。
宇昌公司不服海南省高级人民法院二审判决，向本院申请再审。本院于2013年4月26日作出（2012）民申字第1534号民事裁定：指令海南省高级人民法院再审本案。
海 南省高级人民法院再审认为，一、关于合同无效的过错责任问题。本案中，昌旺达公司与宇昌公司签订合同时，虽知道宇昌公司没有取得预售许可证明，对此昌旺达 公司存在一定的缔约过失责任，但造成合同无效的根本原因是宇昌公司直至诉讼前都没有办理并取得预售许可证明，而造成预售许可证没有及时办理的主要原因有两 个：1、从宇昌公司与京美城公司所签订的《合作开发房地产合同书》的内容可以证实，宇昌公司对本案争议的“一品华府”项目建设资金不足，是借助与京美城公 司的合作关系，利用京美城公司的资金以及收取的预售房款开发建设，实际上宇昌公司收取的资金也没有全部投入项目建设。同时，根据宇昌公司与京美城公司的合 作合同约定，出售房屋由京美城公司负责，宇昌公司没有销售房产的权利，双方因此产生纠纷并诉讼。2、海南国际旅游岛上升为国家战略后，海南房价明显上涨， 从宇昌公司多次给昌旺达公司的致函内容看，宇昌公司主观上想以合同无效毁约，谋取因房价上涨所形成的经济利益意图明显。结合上述原因分析，可以清晰地看出 造成合同无效的主要责任在于宇昌公司，因此一、二审判决对造成合同无效的责任分担认定事实清楚，证据确凿，理由充分。
二、 关于合同无效是否造成昌旺达公司的经济损失，以及经济损失应如何计算的问题。严格来说，无效合同不存在可信赖利益和期待利益的问题。但依照最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同实质上是属于效力待定的合同，如宇昌公司在约定的时间内，甚至在 诉讼前取得了预售许可证，合同都是有效的，即本案合同无效的情形与因违反法律强制性规定而必然无效的合同完全不同。如前所述，造成本案合同无效的主要责任 和原因在于宇昌公司，昌旺达公司作为守约方，因本案合同无效，其所丧失的不仅仅是合同约定的房产，还丧失了利用同等交易机会在国际旅游岛大背景下获取巨大 利润的机会。如果因宇昌公司故意不作为的行为，获得合同无效、房价大幅上涨带来的全部利益，昌旺达公司作为守约者，反得不到预期的利益，才是真正的利益失 衡。故一、二审判决参照有效合同的信赖利益和可期待利益计算原则，按照相关评估机构的鉴定报告，以该房屋的实际价差作为昌旺达公司的经济损失，判决宇昌公 司按照其过错给予昌旺达公司损失赔偿并无不当，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。
关 于宇昌公司主张一、二审判决认定宇昌公司支付2667.5万元赔偿款数额过高的问题。虽然从表面看，昌旺达公司仅支付了1570万元的购房款，但从宇昌公 司于2011年1月22日给昌旺达公司所出具的1000万元借款的《借条》第2条“借款期限为18个月（2011年1月21日至2012年7月20日）。 如借款人没钱还，可商量延迟到2012年12月20日，不计息”的内容看，昌旺达公司所支付的1000万元借款，明显是在已经不具备继续支付购房款条件且 宇昌公司意图毁约的情况下，为了确保合同得以履行，实现自身利益，变相支付给宇昌公司的购房款，虽然该款是以借款的形式出现的，但该款的性质和作用与预付 的购房款相同，都是提供给宇昌公司作为本案争议房产项目的开发资金，因此该1000万元借款可以视为昌旺达公司支付的购房款，等同于昌旺达公司为购房一共 支付了2570万元购房款。一、二审判决按照鉴定报告以房屋的实际差价作为计算昌旺达公司损失的标准正确，但依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所规定的三种情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出 卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，二审判决宇昌公司支付赔偿金2667.5万元超过了昌旺达公司实际支付的购房款2570万元，确实存在宇 昌公司主张的赔偿数额过高的问题，应予以纠正，宇昌公司的赔偿数额应以2570万元为限。此外，由于宇昌公司未积极办理商品房预售许可证，导致合同无效 后，应由昌旺达公司享有的全部合同利益，仍有40％由宇昌公司享有，故，不存在利益失衡的问题。
三、 关于昌旺达公司是否有权要求宇昌公司返还购地款1000万元及相关费用的问题。一、二审中已经对该问题进行了详尽分析，宇昌公司再审中并未提出新的理由和 证据，故一、二审判决宇昌公司向昌旺达公司返还该笔购地款并赔偿相关损失、支付利息于法有据。宇昌公司的该项申诉主张不成立，不应予以支持。
四、 关于1000万元借款应否偿还及利息计算问题。根据一、二审查明的事实，宇昌公司向昌旺达公司借款1000万元的事实，有宇昌公司出具的《借条》、转款的 凭证、《承诺函》、瑞昌润公司法定代表人叶定化向法庭出具的《情况说明》等证据证实。且2011年5月11日宇昌公司在给昌旺达公司出具的《承诺函》中明 确表示：“如果宇昌公司南丽湖2块土地在2个月内无法过户到瑞昌润公司的名下，那么1000万元的借款应当立即连本带息返还”。因此，昌旺达公司要求宇昌 公司返还1000万元借款理由成立，应当予以支持。但由于再审中已将该1000万元借款视为购房款予以认定和处理，故不存在宇昌公司向昌旺达公司支付该款 利息的问题，一、二审判决宇昌公司支付该1000万元的利息确有不当，应当予以纠正。
综 上，一、二审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但判决宇昌公司赔偿昌旺达公司经济损失2667．5万元略高，应予纠正；判决宇昌公司支付1000 万元借款利息不当，亦应予以纠正。案经海南省高级人民法院审判委员会讨论决定，作出（2013）琼民再终字第4号民事判决：一、撤销海南省高级人民法院 （2012）琼民一终字第41号民事判决。二、维持海南省第一中级人民法院（2012）海南一中民初字第23号民事判决第（一）、（三）、（四）、（六） 项。三、变更海南省第一中级人民法院（2012）海南一中民初字第23号民事判决第（二）项，即将“宇昌公司于判决生效之日起十日内，向昌旺达公司返还购 房款1570万元，并赔偿昌旺达公司经济损失2667.5万元”变更为“宇昌公司于本判决生效之日起十日内，向昌旺达公司返还购房款1570万元，并赔偿 昌旺达公司经济损失2570万元”。四、变更海南省第一中级人民法院（2012）海南一中民初字第23号民事判决第（五）项，即将“宇昌公司应于本判决生 效之日起十日内，向昌旺达公司返还借款本金1000万元，并支付自2011年7月11日起至本判决生效之日止，以1000万元本金按中国人民银行公布的同 期同类贷款基准利率计算的利息”变更为“宇昌公司应于本判决生效之日起十日内，向昌旺达公司返还借款本金1000万元”。一审案件受理费461938元， 由昌旺达公司负担184775.2元，宇昌公司负担277162.8元；评估费99896元，由昌旺达公司负担39958.4元，宇昌公司负担 59937.6元；财产保全费5000元，由宇昌公司负担。二审案件受理费461938元，由宇昌公司负担。
宇昌公司不服海南省高级人民法院再审判决，向检察机关提出申诉。
最 高人民检察院高检民监（2014）49号民事抗诉书认为：海南省高级人民法院再审判决认定案件的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1、再审判决已经正 确认定合同无效，就不存在判决提出的“昌旺达公司作为守约方”以及“合同实质上是属于效力待定的合同”的问题，无效合同也不存在可信赖利益和期待利益。在 此情况下，再审判决宇昌公司赔偿昌旺达公司的信赖利益和可期待利益损失自相矛盾，违反了法律关于无效合同的处理规定。2、再审判决认定1000万元借款为 购房款缺乏证据证明。从宇昌公司出具的《借条》、双方在另案达成的《和解协议》及宇昌公司的书面承诺，昌旺达公司诉请和宇昌公司答辩看，双方均认为 1000万元是借款而非购房款。再审判决认定1000万元借款可以视为昌旺达公司支付的购房款，据此认定其共支付了2570万元购房款，并判决宇昌公司承 担已付购房款一倍即2570万元的赔偿责任错误。同时，该再审判决主文第四项又认定宇昌公司向昌旺达公司返还借款本金1000万元，认定相互矛盾。3、本 案不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所规定的三种情形，因二审已认定宇昌公司承担合同无效60%的责 任，再审判令宇昌公司承担已付购房款一倍的全部赔偿责任，适用法律没有依据。4、二审中，宇昌公司、昌旺达公司、瑞昌润公司确认“2011年1月23日， 瑞昌润公司受昌旺达公司委托，其法定代表人叶定化从个人账户中汇款1000万元给宇昌公司法定代表人王刚，……瑞昌润公司受昌旺达公司委托，据此支付了首 笔土地转让价款1000万元，并支付了土地转让税费等1013375.1元”，宇昌公司并表示，“我们认为昌旺达和瑞昌润是一种委托关系”，但并非承认其 在订立合同时已经知道昌旺达公司与瑞昌润公司之间有委托或代理关系。而《土地转让协议》的当事人不是昌旺达公司，故其无权主张解除该合同并主张返还土地转 让款和赔偿损失。再审判决认定昌旺达公司有权主张解除《土地转让协议》、要求返还土地转让款、赔偿损失，适用合同法第四百零二条错误。
宇 昌公司同意上述抗诉意见，并补充以下意见：1、再审判决认定昌旺达公司与瑞昌润公司存在委托关系的证据仅为瑞昌润公司和其法定代表人叶定化的两份情况说 明，该说明属于证人证言，但证人未出庭作证、质证，不能作为认定事实的依据。昌旺达公司与瑞昌润公司分别是两个独立的法人，行为不具有相互替代的效力。昌 旺达公司主张其与瑞昌润公司股东相同，两公司具有委托关系的理由不能成立。2、宇昌公司与京美城公司合作开发涉案房产中有关资金、销售的约定系内部分工问 题，是否对外披露与欺诈没有关联性，故原再审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条认定本案损失属于适用法律 错误。3、关于昌旺达公司的损失主要是因缔约支付的购房款及相应的利息损失，订约时，昌旺达公司明知涉案房屋没有预售许可证，故应自行承担相应后果。4、 2014年9月2日，宇昌公司、昌旺达公司与东泰嘉华公司达成的《和解协议书》有案外人参与和解，其权利义务内容不尽一致，该和解确定的债权数额实质上是 原再审判决内容的重复，故不存在和解的问题。
昌 旺达公司答辩称：1、本案《房产买卖合同》签订后一个月，适逢海南建设国际旅游岛国策颁布实施，致海南房价暴涨，此时宇昌公司试图毁约，同时其隐瞒与京美 城公司的合作关系及不能单方对外卖房的情况，导致京美城公司起诉，为使合同得到继续履行并争取预售许可，昌旺达公司多次让步妥协，但宇昌公司从未实质性履 行过自己承诺的任何义务，一再毁约欺骗昌旺达公司。2、宇昌公司称借款1000万元系为加快与京美城公司的项目建设和纠纷解决，冲抵购房款，昌旺达公司无 奈答应了宇昌公司的无息借款要求，并指令关联公司的法定代表人直接向其付款1000万元。在法院调解中又与宇昌公司明确，昌旺达公司授权瑞昌润公司作为土 地受让方。对此，宇昌公司不仅明知且当庭承认。3、本案《房产买卖合同》已经成立，导致合同无效的原因非内容违法，而是尚未办理行政许可，宇昌公司是未能 办结行政许可的主要责任方，昌旺达公司未尽审查义务并不直接导致合同无效。合同签订后，昌旺达公司一直在积极履行合同，没有不诚信行为。合同签订至今，宇 昌公司拖延不办房屋预售许可证不符合常理。因此，法院依据双方过错判决承担相应责任是正确的。4、宇昌公司与昌旺达公司在抗诉再审前已达成和解协议，由东 泰嘉华公司替代其履行所欠债务，东泰嘉华公司已将大部分抵债房产网签备案登记到昌旺达公司名下，其余部分也即将完成备案登记。该和解协议明确，在抵债房屋 预售登记到昌旺达公司名下后宇昌公司与昌旺达公司的债权债务关系结清，包括抗诉再审在内所有与本案相关的法律诉讼程序终结。之后，东泰嘉华公司以此和解协 议为依据，将对宇昌公司的债权又通过仲裁程序与宇昌公司达成调解，确认取得对宇昌公司7000万元的债权。
瑞昌润公司述称：同意昌旺达公司的意见。
本 院再审认为：（一）关于本案合同的效力及责任认定问题。本案一、二审、原再审中，宇昌公司、昌旺达公司对涉案两份《房产买卖合同》系商品房预售合同，因宇 昌公司未取得房屋预售许可证而致合同无效的认定没有异议。本院再审庭审中，经向宇昌公司核实，其仍未取得涉案房屋的预售许可证。故本院再审对海南省高级人 民法院再审对本案两份《房产买卖合同》效力的认定予以维持；宇昌公司系本案房地产开发商，作为卖方，在销售其房产给购房人时，有义务和责任使销售标的达到 行政许可的要求，积极促成合约。其在订立本案《房产买卖合同》后没有补办涉案房屋的预售许可证，至本院再审时仍未取得预售许可证，可见，宇昌公司无法使销 售标的合法化是导致本案两份《房产买卖合同》不能生效的原因，故宇昌公司应当承担合同无效的责任。昌旺达公司作为购房人，订约时未能尽到审慎的注意义务， 虽不是导致合同无效的推手，但亦应对合同无效的后果承担一定的责任。一、二审、原再审对本案合同无效及其后果的责任认定基本正确，本院再审予以维持。根据 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错 的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因本案合同无效，宇昌公司应返还昌旺达公司所付购房款。国家将海南确定 为国际旅游岛后，海南房价明显上涨，一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、 相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。一、二审法院依据司法鉴定结论，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失 认定的基础，由宇昌公司承担因其主要过错给昌旺达公司造成的该部分损失60%的赔偿责任并无不当。该认定符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效 合同损失的规定。昌旺达公司对合同无效造成的损失亦有过错，一、二审法院判令其承担损失部分40%的责任已充分地考虑了双方的利益平衡问题，符合法律公平 原则。宇昌公司称原审判决以有效合同的利益处理无效合同与合同法规定不符的理由依据不足，本院再审不予支持。
（二） 关于昌旺达公司能否要求宇昌公司返还1000万元的购地款及费用的问题。2011年5月11日的《土地转让协议》签约方确为瑞昌润公司和宇昌公司，但纵观 之前宇昌公司和昌旺达公司所签合同和履行情况，该地块在2011年1月首次被宇昌公司用作向昌旺达公司借款1000万元的抵押物，又在当年5月11日宇昌 公司和昌旺达公司达成的《和解协议》中约定，宇昌公司出售该地块给昌旺达公司指定的瑞昌润公司，并明确该地块的出让是为了弥补宇昌公司要求收回涉案 11000㎡的房产而给昌旺达公司所致损失的补偿。不难看出，宇昌公司抵押该地块系因向昌旺达公司借款，后改为出售系其收回昌旺达公司订购房屋所做的补 偿，该地块被抵押或出售均起因于其与昌旺达公司所签《房产买卖合同》，均是围绕昌旺达公司为主体进行的，且瑞昌润公司与昌旺达公司系关联公司。瑞昌润公司 一审时出具的《关于与宇昌公司有关合同及付款的说明》中亦明确表示：“向宇昌公司支付1000万元购地款，是受昌旺达公司指令，为解决原、被告双方之前签 订的两份商品房买卖合同纠纷问题而为，该款项由昌旺达公司支付，有关权利亦由昌旺达公司直接处分”，该证据已经一审庭审质证，应当作为认定事实的依据之 一。瑞昌润公司亦始终认可由昌旺达公司直接主张涉案土地的相关权利。且宇昌公司在二审中亦承认昌旺达公司与瑞昌润公司系委托关系。综合以上情况，一、二 审、原再审认定由昌旺达公司主张涉案土地的相关权利并无不当。宇昌公司关于昌旺达公司与瑞昌润公司不存在委托关系，无权主张涉案地块相关权利的证据不足， 本院不予支持。
（三） 关于双方是否存在借款关系及相关权利义务的认定问题。宇昌公司在2011年1月22日给昌旺达公司出具的借到1000万元《借条》、瑞昌润公司法定代表人 叶定化于2011年1月23日给宇昌公司的转款凭证证实宇昌公司向昌旺达公司借款1000万元并已收到该款。2011年5月11日宇昌公司给昌旺达公司出 具的《承诺函》再一次表示“如果宇昌公司南丽湖两块土地在2个月内无法过户到瑞昌润公司名下，那么1000万元借款应当立即连本带息返还”，故一、二审判 决昌旺达公司有权要求宇昌公司返还1000万元借款及支付相应利息的认定正确。
昌 旺达公司与宇昌公司此前并无业务往来，若非其欲成就双方房屋买卖关系，就不会将1000万元无息借给宇昌公司。海南省高级人民法院再审以“1000万元借 款，是在昌旺达公司已不具备继续支付房款条件，且宇昌公司意图毁约的情况下变相支付给宇昌公司的购房款”，认为该1000万元借款与涉案购房款具有重要关 联亦一定程度反映了当时的实际情况。但由于该1000万元款项具备了借款的特征，一、二审将其认定为借款是正确的。故本院再审对海南省高级人民法院再审关 于该款性质的理由部分予以纠正，但该院第四项判决主文部分认定该款为借款，故本院再审对该判决第四项的判决结果仍予以维持。起初双方约定，该借款为无息， 但宇昌公司以收回11000㎡的房产卖地补偿给昌旺达公司时，其承诺：“如果宇昌公司南丽湖两块土地在2个月内无法过户到瑞昌润公司名下，那么1000万 元借款应当立即连本带息返还”，而宇昌公司始终未将涉案土地过户给昌旺达公司指定的瑞昌润公司，故一、二审判决认定宇昌公司应向昌旺达公司偿付该借款利息 的认定正确，海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第4号民事判决改判了该判项不当，本应予以纠正，但鉴于昌旺达公司并未对该判项提出申诉，并在本院 再审中称，为了尽快了结双方纠纷，认可原再审判决结果。故本院再审对海南省高级人民法院再审对该1000万元借款部分未予计息的判决结果予以维持；对给昌 旺达公司造成损失的数额认定部分，鉴于昌旺达公司亦未提出申诉，本院再审对海南省高级人民法院再审对《房产买卖合同》无效后损失数额的认定亦不再予以调 整。
昌旺达公司、宇昌公司与案外人东泰嘉华公司达成的《和解协议书》不属本案审理范围，本案不予涉及。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第4号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 于松波
审 判 员 贺 禔
代理审判员 张能宝
二〇一四年十二月三十一日
书 记 员 刘园园
