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  案例分析
 

广州市恒城房产开发有限公司与广州市城市建设开发集团有限公司所有权确认纠纷申请再审民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2010)民申字第1301号
申请再审人(一审原告、二审被上诉人):广州市恒城房产开发有限公司。
法定代表人:傅冠长,该公司董事长。
委托代理人:刘振方,北京市金诚同达律师事务所律师。
委托代理人:孟莉莉,北京市金诚同达律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人):广州市城市建设开发集团有限公司。
法定代表人:张招兴,该公司董事长。
委托代理人:贺玉平,该公司工作人员。
委托代理人:梁灯,该公司工作人员。
一审第三人:广州市城镇建设开发总公司。
法定代表人:王连志,该公司总经理。
申请再审人广州市恒城房产开发有限公司(以下简称恒城公司)因与被申请人广州市城市建设开发集团有限公司(以下简称建设集团公司)、一审第三人广州市城镇建设开发总公司(以下简称城镇总公司)所有权确认纠纷一案,不服广东省高级人民法院(2009)粤高法民一终字第27号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
恒城公司申请再审称:1.二审判决认定城镇总公司有权主张恒城大厦裙楼第三、第四层房产的所有权错误,城镇总公司因未履行其对讼争房产的投资义务,无权依据其与香港恒加投资有限公司(以下简称恒加公司)签订的《合作经营广州市恒城房产开发有限公司合同》(以下简称合作合同)第二十四条的约定对讼争房产主张所有权。合作合同第二十四条约定明确显示:城镇总公司如需请求其对讼争房产的所有权,应首先履行支付投资款项的义务。恒城大厦是恒城公司开发并依法享有所有权的项目,全部由恒城公司出资、建设,其国有土地使用权也始终登记在恒城公司名下,城镇总公司未按约定履行出资兴建义务,无权依据合作合同第二十四条主张讼争房产所有权。城镇总公司承担讼争房产土地综合开发费不代表其履行出资兴建义务,二审法院以仲裁裁决扣减了讼争房产面积为由认定恒城大厦裙楼第三、第四层属城镇总公司所有错误。2.二审法院采信城镇总公司、恒加公司签署的《关于恒城大厦分割确权的协议》作为裁判依据,混淆了股东权利和公司财产权,侵害了恒城公司法人财产权。3. 二审判决未适用《中华人民共和国物权法》属于适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(二)项、第(六)项申请再审。
建设集团公司提交书面意见称:1.恒城大厦裙楼第三、第四层房产自始即属于城镇总公司所有,城镇总公司与恒加公司在投资设立恒城公司时即将讼争房产排除在对恒城公司的投资之外。恒城大厦项目作为一个房地产项目,只能以一个整体项目报建和施工建设,以恒城公司名义办理相关手续并不能依此认定讼争房产属于恒城公司所有,并不能排除城镇总公司对该房产享有的合法权益。在本案中不存在影响第三人利益的情况下,城镇总公司与恒加公司关于讼争房产权属的约定是有效的,且相关合同已得到政府主管部门的批准,因此,项目公司恒城公司应受其两股东约定的约束。恒城大厦裙楼第三、第四层是城镇总公司的固有财产,城镇总公司与恒加公司的相关约定并未侵犯恒城公司的法人财产权,且物权法规定的不动产未经登记不发生效力仅是基于物权公示公信力所作的法律推定,在其他利害关系人有证据证明该登记与实际不符时,司法机关应确定真正的权利人。2.城镇总公司是否支付工程造价款并不影响其取得讼争房产的所有权。合作合同第二十四条并未将城镇总公司支付工程造价款作为取得讼争房产所有权的前提条件。城镇总公司已经以债务抵销的方式,在申请执行恒加公司拖欠的土地综合开发费时,向恒加公司支付了全部建设工程款。即便城镇总公司未足额支付恒城大厦裙楼第三、第四层的建设工程款,由于支付建设工程款的约定仅是城镇总公司与恒加公司之间的约定,性质上属于债的关系,该债权债务关系并不影响城镇总公司对讼争房产所有权归属的物权效力。恒加公司仅对城镇总公司享有相应工程造价款部分的债权。因此,讼争房产是城镇总公司固有的财产,自1993年起便与恒城大厦的其他部分在权属上相区分,其后的多份文件均显示该房产属于城镇总公司所有。恒城公司的再审申请缺乏事实与法律依据,请求予以驳回。
本院认为:1.关于合作合同第二十四条的效力和解释问题,即履行出资义务是否是城镇总公司取得讼争房产所有权的前提。
合作合同既是合作双方对各自权利义务的约定,也是对合作企业的经营管理活动的限制和约定,对于恒城公司具有法律效力。本案中,根据合作合同第三章和第六章的约定,城镇总公司与恒加公司采取中外合作经营的形式,成立合作公司,合作公司的经营范围是:在天河南住一区编号为1-10、1-11建设地段开发、建设、销售及出租管理商住楼,建设规模是:在广州市天河区南住一区编号为1-10、1-11建设地段兴建两栋高层商品住宅楼宇。同时,合作合同第十二条规定:“合作公司的职责是负责本合作项目商住楼宇的建筑工程的委托设计、发包、报建、施工监理、质量监督、验收及商品房的销售。”合作合同第九章是关于“商品楼宇的销售、经营管理”的约定,其中第二十四条约定:“商品房建成后,其中所建裙楼中的第三、四层,由甲方(城镇总公司)出资兴建,产权归甲方(城镇总公司)所有,不属合作公司,不收乙方(恒加公司)土地开发费,由甲方(城镇总公司)负责。”该条款是对恒城大厦裙楼第三、第四层产权归属的约定,既是合作双方对各自权利义务的约定,也是对合作企业经营管理活动的限制和约定。《中华人民共和国中外合作经营企业法》第十一条规定:“合作企业依照经批准的合作企业合同、章程进行经营管理活动。合作企业的经营管理自主权不受干涉。”《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》第十条第二款规定:“本实施细则所称合作企业合同,是指合作各方为设立合作企业就相互之间的权利、义务关系达成一致意见后形成的书面文件。”第四款规定:“合作企业协议、章程的内容与合作企业合同不一致的,以合作企业合同为准。”因此,本案中,合作合同是合同双方真实意思表示,并未违反法律法规的强制性规定,且经相关行政机关批准生效,恒城公司应该依照合作合同进行经营管理活动,合作合同第二十四条明确的关于城镇总公司的权利,不是对恒城公司法人人格和财产权利的侵犯,即便恒城公司的章程与合作合同不一致,恒城公司亦应遵守合作合同第二十四条的约定。
合作合同第二十四条规定于该合同第九章“商品楼宇的销售、经营管理”中,合作双方约定该条的目的是把恒城大厦裙楼第三、第四层的产权归属于城镇总公司,排除在恒城公司的销售、经营管理范围之外,同时明确该房产的造价款由城镇总公司负责,扣减恒加公司相应土地综合开发费,而并非是约定城镇总公司取得讼争房产产权的条件,因此,二审判决关于城镇总公司取得讼争房产所有权并非以支付工程造价款为前提或条件,城镇总公司是否支付工程造价款并不影响其取得讼争房产所有权的认定,并无不当。第一,合作合同第二十四条约定:“商品房建成后,其中所建裙楼中的第三、四层,由甲方(城镇总公司)出资兴建,产权归甲方所有,不属合作公司(恒城公司),不收乙方(恒加公司)土地开发费,由甲方负责”。根据该约定,在商品房建设期间,所有建设资金均按照合作合同约定由恒加公司负责,但双方事先约定讼争房产由城镇总公司承担工程造价款,自行负担土地综合开发费。该条约定与合作合同其他条款相比具有特殊性,即针对讼争房产而言,城镇总公司负有特殊的权利义务,城镇总公司的权利是取得讼争房产所有权,义务是向恒加公司支付工程造价款,自行负担相应土地综合开发费,但从该条约定来看,该权利和义务为并列关系,并无先后之分。第二,城镇总公司在申请仲裁要求恒加公司支付土地综合开发费时,主动扣减了讼争房产的土地综合开发费,证明其按照合作合同第二十四条的约定履行自行负担土地综合开发费的义务。城镇总公司在向广州市中级人民法院申请执行【2001】深国仲结字第78号裁决书,就恒加公司应承担的土地综合开发费进行执行时,请求对于讼争房产的建筑工程造价款进行核算,该行为表明,城镇总公司亦认为其应当承担向恒加公司支付工程造价款的义务。虽然广州市中级人民法院所作的(2001)穗中法执字第1808号裁定被撤销,但城镇总公司在该案中的行为表明其认为应当承担支付工程造价款的义务。第三,在恒城大厦建成后,根据城镇总公司与恒加公司在2000年6月所签订的《关于恒城大厦分割确权的函》内容及其双方共同致函广州市国土、房管局,请求按合作双方的约定为恒城大厦办理确权、办证的行为,证明合作双方一致同意把讼争房产所有权登记在城镇总公司名下,均未将城镇总公司履行出资义务作为取得讼争房产所有权的前提或条件。因此,虽然城镇总公司应当承担支付工程造价款的义务,但该义务是否履行,并不影响其取得讼争房产的所有权,将履行出资义务解释为取得讼争房产所有权的条件,与合作双方的真实意思表示不符。因此,虽然城镇总公司按照合作合同第二十四条的约定应当承担出资兴建义务,但该义务是否履行并不影响其取得讼争房产的所有权。二审判决该认定并无不当,恒城公司关于城镇总公司因并未履行投资义务,无权主张讼争房产所有权的主张不能成立。若就城镇总公司是否履行了出资义务发生争议,可另行通过合法途径解决。
2.《关于恒城大厦分割确权的协议》及相关函件对于本案的效力。
根据一、二审查明的事实, 2000年5月17日,恒加公司就土地综合开发费、关于办理抵扣住宅契约登记、关于恒城大厦确权的问题致函城镇总公司,要求城镇总公司提供恒城大厦确权的相关资料,以使确权工作顺利进行。2000年6月1日,城镇总公司与恒加公司签订《关于恒城大厦分割确权的协议》,合作双方一致同意将恒城大厦裙楼第三、第四层产权直接确权到城镇总公司名下,其余房屋的产权确权到恒城公司。城镇总公司与恒加公司签订《关于恒城大厦分割确权的函》,同致函广州市国土、房管局,请求广州市国土、房管局按合作双方的约定为恒城大厦办理确权、办证。虽然恒城大厦裙楼第三、第四层并没有被确权到城镇总公司名下,但城镇总公司和恒加公司的上述行为,实际是在履行合作合同第二十四条确定的内容,进一步确认讼争房产的产权归属。恒城公司认为《关于恒城大厦分割确权的协议》严重侵犯了恒城公司的法人财产权,对恒城公司不具有约束力,由于该协议只是对合作合同中相关条款的进一步确认和履行,并未针对恒城公司创设新的义务,且根据合作合同第二十四条约定,该协议涉及的恒城大厦裙楼第三、第四层不属于恒城公司所有,不在其经营管理范围内,所以《关于恒城大厦分割确权的协议》并未侵犯恒城公司的法人财产权。恒城公司关于二审法院依据《关于恒城大厦分割确权的协议》判案证据不足,该文件侵犯了该公司的法人财产权,对恒城公司不具有约束力的主张不能成立。
3.二审判决是否适用法律错误。
本案一审法院认为恒城大厦的建设工程项目的报建是以恒城公司的名义办理,该大厦的《商品房预售许可证》所记载的预售单位亦为恒城公司,且至今恒城大厦裙楼第三、第四层的土地使用证及商品房预售许可证仍登记在恒城公司名下,因此依据物权法第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定,认定讼争房产属于恒城公司所有。二审判决根据本案查明的事实,认为一审法院适用物权法第九条认定讼争房产属于恒城公司所有依据不充分并予以改判,二审判决并非认为本案不适用物权法,而是对一审法院适用物权法是否妥当进行评判,适用法律并无不当,恒城公司该项申请再审理由不能成立。
综上,恒城公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(二)项、第(六)项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定,裁定如下:
驳回广州市恒城房产开发有限公司的再审申请。
审 判 长  陈宜芳
代理审判员  刘小飞
代理审判员  潘 杰
二〇一一年八月三十一日
书 记 员  王新田

2016-02-22 来源:未知 点击次数: