中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2015）执复字第4号

申请复议人（异议人、原审被告）：云南圣灵房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄市安楚公路上章联络线西侧。

法定代表人：李小燕，该公司董事长。

申请复议人（异议人、原审被告）：昆明圣灵房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧（雅典城营销中心）。

法定代表人：李波，该公司总经理。

被申请人（原审原告）：天津土钍投资咨询发展有限公司。住所地：天津市河北区中山北路42号（河北饭店404室）。

法定代表人：付秀玲，该公司董事长。

云南圣灵房地产开发有限公司、昆明圣灵房地产开发有限公司不服云南省高级人民法院（2014）云高执异字第3号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

天津土钍投资咨询发展有限公司（以下简称天津土钍公司）诉云南圣灵房地产开发有限公司（以下简称云南圣灵公司）、昆明圣灵房地产开发有限公司（以下简称昆明圣灵公司）股权转让合同纠纷一案，云南省高级人民法院（以下简称云南高院）审理中，于2014年10月29日作出（2014）云高民二初字第14号民事裁定，查封、扣押、冻结云南圣灵公司、昆明圣灵公司的财产，保全价值以人民币55,520,370元的范围为限。

上述裁定生效后，云南高院于2014年11月10日向宜良县住房和城乡建设局、宜良县国土资源局送达（2014）云高执保字第12号协助执行通知书，要求上述单位协助查封昆明圣灵公司位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧建筑面积749.02平方米的商住楼，“雅典城”的住房和商铺共计148套（附清单），以及上述房产使用范围内的土地使用权。

同日，云南高院作出（2014）云高执保字第12号查封财产清单以及查封公告，载明该院依据（2014）云高民二初字第14号民事裁定，查封昆明圣灵公司位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧“雅典城”1、8、11、12、13、14幢房屋及商铺（房屋108套、商铺40套，详见附件所列财产）等内容。

云南圣灵公司、昆明圣灵公司对云南高院的查封行为不服，于2014年11月28日提出书面异议，认为云南高院超标的额查封财产，请求解封“雅典城”8、11、12幢房产，解封1、13、14幢中的10,000平方米住宅。

云南高院查明，该院于2014年11月10日作出的（2014）云高执保字第12号查封财产清单及查封公告的附件所列查封房产与协助执行通知书中所载房产一致，均为1、13、14幢中的148套房产。查封财产清单以及查封公告中还载明了对8、11、12幢房产的查封，而其附件中未列有该3幢房产的具体数量及面积。

云南高院另查明，宜良县住房和城乡建设局房产管理所出具的《情况说明》载明，位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧的“雅典城”被查封的148套房屋中，1幢16-1605、13幢20-2001、13幢1-101、14幢21-2102、14幢14-1405、14幢6-601等6套房产已经在房屋产权部门进行了备案登记。此外，宜良县房产交易中心出具的《关于昆明圣灵房地产公司宜良“雅典城”项目销售单价的情况说明》载明，自2013年10月12日开盘销售至今，“雅典城”完成销售合同备案的实际销售均价为每平方米3478元，“雅典城”周边楼盘的商铺销售均价为每平方米18,000元至24,000元。

云南高院认为，本案争议的焦点问题在于是否存在超标的额查封的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第九条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”本案中，对于查封的“雅典城”1、13、14幢148套房产，因宜良县住房和城乡建设局房产管理所出具的《情况说明》证实，该148套房产中，1幢16-1605、13幢20-2001、13幢1-101、14幢21-2102、14幢14-1405、14幢6-601等6套房产已经在房屋产权部门进行了备案登记，故应当予以解封。至于剩余的142套房产，因本案尚处保全阶段，房产并未进行评估或实际处置，无法计算每一套房产准确具体的价格。参照房屋产权部门出具的相关证明，为保障债权人今后债权得以实现，根据目前市场状况，该142套房产价值并未明显超标的额。鉴于上述房产已经能够满足债权人申请的价值，且8、11、12幢房产并未在房屋产权部门进行查封登记，故解除对8、11、12幢房产的查封。综上，云南高院认为异议人的部分请求成立，于2014年12月31日作出（2014）云高执异字第3号执行裁定：一、撤销该院2014年11月10日作出的（2014）云高执保字第12号协助执行通知书、查封公告、查封清单；二、解除对位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧“雅典城”1幢16-1605、13幢20-2001、13幢1-101、14幢21-2102、14幢14-1405、14幢6-601的 6套房产的查封；三、解除对位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧“雅典城”8、11、12幢房产的查封；四、继续查封位于宜良县匡远镇起春路东侧、匡山东路南侧“雅典城”1、13、14幢中的142套房产，驳回云南圣灵公司、昆明圣灵公司的其他异议请求。

云南圣灵公司、昆明圣灵公司不服，向本院申请复议，请求撤销云南高院（2014）云高执异字第3号执行裁定中的第四项，并裁定解封“雅典城”10,086平方米的住宅或者1949平方米的商铺。二公司认为，“雅典城”住宅的最低销售价格为每平方米3478元，商铺的最低销售价格为每平方米18,000元。云南高院现仍查封“雅典城”住宅102套，商铺40套，按照最低销售价格计算，价值合计约为90,600,000元，超标的额查封约35,080,000元，违反法律规定，应当对超标的额部分予以解封。

天津土钍公司提出如下答辩意见：1、云南圣灵公司、昆明圣灵公司以“雅典城”的既往销售价格为依据，主张超标的额查封，没有事实和法律依据。首先，房产价格随市场波动而变化，判断是否超标的额查封应以查封时“雅典城”的实际价值为准。其次，“雅典城”的实际价值以评估结论为准，云南圣灵公司、昆明圣灵公司未提出评估申请，应当承担举证不能的法律后果。第三，保全的目的是为了保证债权实现，在房产变现之前，其价值仍有发生较大波动的可能，应当以最终可能变现的实际价值作为衡量是否超标的额查封的标准。2、云南高院已经解除了“雅典城”8、11、12幢房产及其他6套房产的查封，充分考虑了云南圣灵公司、昆明圣灵公司的权益，并无不当。

本院对云南高院查明的事实予以确认。另查明，昆明圣灵公司向云南高院提交的《“雅典城”经发改委审核的商住楼价格表》载明，“雅典城”经审核确定的住宅销售价格最低为每平方米2443元（14幢21-2102），商铺销售价格最低为每平方米8488元（1幢2-221）。

本案的争议焦点为是否存在超标的额查封财产的问题。

本院认为，人民法院对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿。当然，为避免损害债务人的合法权益，《查封规定》第二十一条也对查封财产的价额作出了限制，即以足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封。本案系诉讼财产保全，保全的标的物是不动产，而非存款等具有明确价额的财产。因案涉房产未经评估，故无法精确计算其价值，执行法院仅能根据已成交房产的价格情况，结合周边同类房产的实际成交价格，并考虑市场需求量及价格波动等因素，综合估算查封房产的价值。因此，对于司法解释规定的“明显超标的额”的限制，应当从宽掌握。根据昆明圣灵公司所提供的《“雅典城”经发改委审核的商住楼价格表》，如依其中载明的最低价格计算，目前已查封房产的价值甚至低于保全裁定所确认的55,520,370元。故云南高院继续查封142套房产，并未构成明显超标的额查封。此外，根据云南圣灵公司、昆明圣灵公司的申请，云南高院裁定解除了对“雅典城”8、11、12幢房产以及相关6套房产的查封，查封财产的价值明显降低，已经充分维护了二公司的合法权益。

云南圣灵公司、昆明圣灵公司主张云南高院超标的额查封房产，但提供的《情况说明》等材料，仅能作为确定房产价值的参考因素之一，无法证明房产的实际成交价格。而二公司提供的已在房屋产权部门备案的商品房购销合同，未附购房发票、付款记录等相关证据予以佐证，不能证明相关房产已实际出售。即便能够证实房产已实际成交，也仅能说明交易时点的价格，不能仅以此确定查封房产目前的实际价值，难以据此证明本案存在超标的额查封的情形。

综上，申请复议人的复议理由理据不足，本院不予支持。云南高院（2014）云高执异字第3号执行裁定并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，裁定如下：

驳回申请复议人云南圣灵房地产开发有限公司、昆明圣灵房地产开发有限公司的复议请求，维持云南省高级人民法院（2014）云高执异字第3号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审　判　长　　刘立新

代理审判员　　马　岚

代理审判员　　尹晓春

二〇一五年五月二十九日

书　记　员　　魏　丹