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陈青振律师就十三届全国人大三次会议城镇居民可继承农村宅基地相关问题接受采访
摘要：
仁人德赛所高级合伙人陈青振律师就自然资源部与住房城乡建设部、民政部、最高人民法院等七部委“对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复”涉及的城镇居民继承农村宅基地问题接受《法人》记者采访
近日，自然资源部经与住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局等7部委共同研究后，对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复，明确农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记（在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”）。
“7部委的这一明确答复，解决了很多人的疑虑，让他们吃下了‘定心丸’，有利于城市化的推进。之前，不少农民担心进城后失去宅基地，不愿进城作市民，如今宅基地可继承的政策明确了，他们已无后顾之忧，可放心进城了。当然，也有利于农村产权的稳定。”北京师范大学政府管理研究院院长唐任伍教授接受《法人》记者采访时说。
但是，关于如何继承的细节，又有不少新的疑问被提出。
7部委答复是政策突破吗？
3226号建议即《关于完善不动产登记的若干建议》，由人大代表邵志清向十三届全国人大三次会议提出。
由于农村土地（包括宅基地），所有权属于农村集体所有，村民虽拥有自家宅基地的使用权和房屋所有权，但不允许卖给农村户籍体系外的人。所以，从农村走出、已获得城镇户籍的农村人子女，能否继承宅基地和房屋，一直是个模糊地带。与此有利害关系的人，希望有个明确的说法。邵志清代表的建议，说出了很多人的心声，也受到全国人大的重视。
7部委的答复，有没有突破法律框架？北京市仁人德赛律师所高级合伙人陈青振律师认为，7部委只是做了一个法律解答。
陈青振认为，房屋所有权是重要的产权，无论是物权法还是民法典，都保护这种产权。农村房屋所有权，同样受保护。既然房屋所有权受保护，根据房地一体原则，宅基地的使用权同样受保护。事实上，原国土资源部早在2016年就已明确，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记。所以，7部委的答复，是基于现行法律制度作出的合理解释。
“但是，宅基地不能单独继承，这次又重新明确了。所以，农村的房屋不能灭失，否则，宅基地的使用权也可能失去。”陈青振说。
宅基地能否由城镇居民的子女再度继承？
城镇籍子女可以继承农村的住房和宅基地，已经没有问题了，但是继承权能否延续，是很多人关心的问题。
对此，陈青振律师认为，目前尚无针对性的具体规定，但依据《中华人民共和国继承法》，继承取得的农村房屋所有权可以由子女继承。房屋所有权再次继承的同时，依据“房地一体，地随房走”的原则，宅基地使用权自然发生转移。因为子女是依据继承法取得财产，可以依法办理所有权转移登记。
江苏新高的律师事务所华洪群律师同样认为，依据继承法第3条、民法典第1122条第1款的规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。由于城镇户籍的子女继承农村房屋所有权和宅基地使用权，经依法登记后已经成为其个人的合法财产，故当然可以作为遗产再次继承。
对农村房屋进行修缮，有什么界线？
由于农村宅基地不能被单独继承，如果继承的房子崩塌、撤除两年以上未恢复运用，村集体就有权将宅基地使用权无偿收回。这就意味着，要保有宅基地使用权，就必须留住房屋。所以，经常对房子进行修缮是必要的。那么，对房屋修缮有什么限制，改建、重建在不在允许范围之内？
陈青振律师表示，自然资源部作出答复前，不同地方对城镇户籍居民继承取得的农村房屋能否长期保有，持不同态度。北京市规定：村民全家迁出本村或由农业户口转为非农业户口后另有住房的，其原宅基地由本村集体经济组织收回，宅基地上的房屋和其他附着物应由原房屋所有人自行拆除；也可经乡人民政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民。既然不能保持房屋所有权，当然谈不上维修、改建。另外一些地方允许城镇户籍居民保有继承取得的农村房屋，一般不限制维修，但改建特别是重建受到限制。自然资源部答复之后，继承取得的农村房屋准予办理不动产登记，必然允许维修，至于是否允许改建、重建，尚待政策明确。
华洪群律师则提醒，即使是允计的，相关手续的办理不能忽视。根据城乡规划法规定，使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。以《江苏省土地管理条例》为例，该条例第35条第1款规定：农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。概括起来就是村民申请、村民会议讨论同意、乡镇审核、县（区）政府批准。需要说明的是，由于江苏省省内的部分市、县（区）也制定了与宅基地管理有关的规范性文件，故城镇户籍的子女继承的农村房屋被拆除后，为避免丧失宅基地使用权，还应按房屋所在地的具体规定及时提出申请。
宅基地无偿收回，是否合理？
按照目前的规定，如果在农村的房屋灭失了，宅基地可能被无偿收回，这样的规定，让宅基地的使用权价值打了折扣。一般来说，在城市生活的子女继承了农村房屋，使用率不是很高；如果不是地处城郊或是交通发达地段，出租等收益方式也有限。如此一来，继承权的实际意义不是很大。
对此，唐任伍教授建议，宅基地上房屋灭失，村集体也不能将使用权无偿收回，而应该有偿购回。唐任伍认为，这样不仅仅是为了城镇籍继承人的利益，也是为了农民自身的利益。随着农民大量进城工作或生活，农民自己宅基地闲置的情况也大量发生，据统计，有近1亿人在城镇，户口在农村，农村房屋无人打理而损毁的情况，不在少数。如果无偿收回，会让农民的宅基地使用权虚设，有偿收回也是为了农民利益。
本文采集于《法人》全媒体记者 谢昱航文稿
2020-10-27 来源：未知
